Koupě pozemku ať už k bydlení, rekreaci či k investování volných finančních prostředkům vždy představuje významnou investici v řádech minimálně vyšších statisíců, spíše jednotek milionů korun. Ověřte si proto předem, jaký pozemek skutečně kupujete a zda bude skutečně vyhovovat Vašim budoucím záměrům.
Buďte obezřetní
Bohužel ne každý pozemek inzerovaný jako stavební je skutečně vhodný k výstavbě. Realitní portály ve svých nabídkách inzerují mnoho stavebních pozemků, které disponují právními či technickými vadami znemožňujícími budoucí výstavbu. Orientace v registrech a územně plánovacích dokumentacích není snadná a vyžaduje zkušenosti a čas, který mnohdy nejsou realitní makléři ani soukromí prodejci ochotní investovat. Prodejci stavebních pozemků se spoléhají na to, že v dnešní době omezené nabídky a vysoké poptávky dobře prodají také pozemky s případnými vadami.
Jak jsme již psali výše, mohou být pozemky (a nemovitosti obecně) zatížené určitými vadami. Tyto vady mohou buď bránit výstavbě či užívání nebo ji mohou minimálně časově pozdržet a finančně prodražit.
Vady pozemků
Vady pozemků můžeme rozdělit na vady právní a vady technické. Tak jako v životě, také v případě nemovitostí platí, že právní vady jsou podstatně závažnější a zpravidla hůře narovnatelné.
Právní vady mohou dokonce bránit i nabytí dané nemovitosti. Mezi nejzávažnější právní vady nemovitostí patří nejasné určení vlastníků, exekuce vedená na vlastníka či spoluvlastníka nemovitosti. Dále sem patří vady bránící plnohodnotnému užívání nemovitosti, věcná břemena a další. Prodej nemovitosti může zkomplikovat či přímo znemožnit nekomunikující spoluvlastník. Proto je vždy na místě zbystřit, když zjistíte, že jeden z majitelů má například trvalé bydliště na úřadě.
Mezi technické vady pak patří v prvé řadě neexistence příjezdové cesty ve vlastnictví obce či státu, nevhodné podloží, záplavové území, přítomnost nevhodně umístěných inženýrských sítí nebo nemožnost jejich napojení, existence ochranných pásem, nedostatečná velikost pozemku z hlediska územního plánování a podobně. Dobrou zprávou je, že obecně lze většinu technických vad nemovitostí řešit. Špatnou zprávou je, že téměř vždy to stojí nervy, spoustu času (mnohdy léta), peněz a také kompromisů.
Jak tedy postupovat při koupi pozemku?
V momentě, kdy jste si vybrali pozemek, který se Vám líbí, směřujte Vaše cesty na katastr nemovitostí. Na katastru nemovitostí zjistíte aktuální platné informace o pozemku. Informace o zařazení pozemku z hlediska územně plánovací dokumentace Vám sdělí ochotní úředníci na územním plánování. Současně si nastudujete regulační plány obce, územní rezervy pro umístění liniových či jiných strategických staveb. Zjistěte si, zda pozemkem neprochází kabelové vedení, vedení vody či kanalizací, jejichž přeložky by Vás stály statisíce. V neposlední řadě se nezapomeňte u jednotlivých distributorů a správců sítí informovat o dostatečné volné kapacitě nutné k zasíťování pozemku.
Zvládnete to
Toto všechno vyžaduje určité zkušenosti a čas. Čas může při výběru pěkného pozemku, o který je velký zájem hrát důležitou roli. Rozhodujte se proto správně, ale také rychle. Alternativou k osobnímu zjišťování všech relevantních poznatků je využití služeb specializovaných pracovišť či jedinců, kteří Vám s tímto pomohou. Specialisté, kteří se tím živí, jsou schopní shromáždit spoustu užitečných a zásadních informací o nemovitostech do jednoho dne, u složitějších případů pak do několika dní.
Co dále?
Pokud jsme si vše zjistili, minimalizovali jste riziko budoucího zklamání a znehodnocení Vaší investice. Můžete se v procesu koupě pozemku posunout dále. Dalším krokem by určitě mělo být zajištění služeb právníka či advokáta, a to i v případech, kdy Vám advokátní služby ochotně nabídne realitní kancelář. Ceny advokátních služeb (sepsání kupní smlouvy na míru konkrétnímu případu, advokátní úschova kupní ceny, zajištění ověření podpisů, …) spojených s nákupem nemovitostí se pohybují v řádech nižších desetitisíců. Je to zdánlivě dost peněz, ale vzhledem ke kupním cenám pozemků je to pakatel. Advokátní služby Vám ale zajistí klidnější spaní. Na možnosti zaplacení úschovy kupní ceny, jejich výhody a nevýhody rozebereme v některém příštím příspěvku.
Mějte na paměti, že ačkoliv je koupě pozemku či jiné nemovitosti považovaná za relativně bezpečnou investici, stále je to investice a jako taková je vždy spojená s rizikem. Při nákupu nemovitostí nevěřte inzerovaným vlastnostem a vše se snažte ověřit. Opatrnosti není nazbyt.